|
Целью Стандарта Российского общества оценщиков «Учет в
процессе оценки экологических факторов» СТО РОО 25-02-98 является
предоставление методического подхода для проведения оценки экологических
факторов, когда последние могут оказывать влияние на стоимость оцениваемой
собственности.
Под экологическими факторами в контексте оценки
недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных
факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или
источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на
эффективность и полезность использования объекта недвижимости.
Экспертиза негативных экологических факторов
проводится с целью конкретизации основных параметров качественного состояния
окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при
определении его рыночной стоимости с учетом оценки негативных экологических
факторов. Негативное воздействие на экологию:
1.
Механическое. Захламление (например, мусор) территории
(участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное
воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения
уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления
— отношение массы или объема мусора (т/га, кг/м2 и т.д.) на единицу
площади либо доля ( в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой
объектом недвижимости.
2.
Химическое.
Изменение химических свойств атмосферы, почвы
и воды (в случае наличия в структуре объекта недвижимости обособленного водного
объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект
недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных
угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т.д.). так и
на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме,
работающих в офисе и т.д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения
используются уровни концентрации ( мкг/ м2, мг/ л и т.п. ) по
отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо
кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения
соответствующей среды (более подробно смотри следующий раздел).
3.
Физическое. Изменение физических параметров окружающей
природно-антропогенной среды объекта недвижимости; тепловое, волновое
(световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т.п.:
· Тепловое загрязнение рассматривается как повышение температуры
среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого
воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или
иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта
недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется
прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно
естественно-климатических условий данного географического ареала.
· Световое загрязнение.
Изменение естественной освещенности
территории объекта недвижимости в следствии действия затенения от ближайших объектов
недвижимости и искусственных источников света. Такого рода изменения приводят к
аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории
рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве измерения этих изменений
используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах на единицу
площади (люкс/м2).
· Шумовое загрязнение. Увеличение интенсивности шума сверх
природного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом
объекте недвижимости (у человека такое увеличение интенсивности шума ведет к
повышению утомляемости , снижению умственной активности и при достижении 90-100
дб (децибел) к постепенной потере слуха). В качестве единицы измерения используется
уровень шума в децибелах (дб) с коррекцией по шкале “А” стандартного шумомера
при логарифмическом осреднении за годовое (ночное) время. Необходимо различать
две категории шума и источников шума; 1– проникающие в помещение звуки,
источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости ( жилого
дома, офиса и т.д.); к числу таких источников шума относятся транспорт, шумящие
агрегаты и установки производственных предприятий и других объектов, а также
внешние шумы ( школьные дворы, спортивные площадки и т.д.); 2 — звуки,
проникающие в отдельные помещения рассматриваемого объекта недвижимости от
источников, находящихся в том же здании объекта недвижимости (шума лифтов и
другого инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседних
помещений здания и т.д.).
· Электромагнитное загрязнение. Изменение электромагнитных свойств среды , в
пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач,
радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.). Эти изменения могут
приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких
биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения
имеет достаточно многообразующую систему измерений и в этой связи при
проведении экологической экспертизы этого вида загрязнения считается возможным
лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией
его наличия ( либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их
мощности, ( например, уровень напряжения тока высоковольтной линии
электропередач, мощность радиорелейной установки и т.д.) в зоне поражения
рассматриваемого объекта недвижимости.
· Радиационное загрязнение. Превышение естественного уровня содержания в
среде радиационных веществ, в пространстве которой находится рассматриваемый
объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения
используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и
т.д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно
рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние — объекты типа АЭС, свалок
промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия,
обладающие ядерными установками и т.п., зона радиационного действия которых
охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости. Внутренние
— наличие загрязненных либо радиационно-небезопасных материалов в зданиях или
сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости (применение вторичного
огнеупорного кирпича в кладке стен, каминов и др., ранее использованного для
облицовки металлургических печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных
карьеров и т.п.).
|